BGH zur Verletzung des vertragsimmanenten oder ausdrücklich vereinbarten Konkurrenzschutzes (Urt. v. 10.10.2012, XII ZR 117/10)

Bisher war es streitig, ob die Verletzung einer Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter zur Minderungsansprüchen des Mieters geführt hat. Das Oberlandesgericht Dresden hat in einer Entscheidung vom Sommer 2010 Minderungsansprüche abgelehnt, da auch dann, wenn die Konkurrenzschutzklausel verletzt sei, der Mietgegenstand nicht unmittelbar beeinträchtigt werde. Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuell veröffentlichten Entscheidung (NZM 2013, S. 52) dieses Urteil aufgehoben und Folgendes festgestellt: Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache dar, der zur Minderung der Miete führen kann. Der Vermieter ist verpflichtet, die Konkurrenzsituation zu beseitigen und eine weitere Beeinträchtigung zu unterbinden. Dies gilt unabhängig davon, ob der Konkurrenzschutz vertragsimmanent oder ausdrücklich vertraglich geregelt war. Jedenfalls führe vertragswidrige Konkurrenz zu einer unmittelbaren Beeinträchtigung des Mietgegenstandes. Der BGH hat damit ausdrücklich über die bislang höchstrichterlich noch nicht entschiedene Frage, ob die Verletzung einer Konkurrenzschutzklausel ein Mietmangel ist, entschieden. Durch dieses Urteil entsteht Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter. Mieter, deren Konkurrenzschutz verletzt ist, können deshalb Unterlassung verlangen und u. U. die Miete mindern. Vermieter müssen beachten, dass erhebliche Ansprüche auf sie zukommen, wenn sie den Konkurrenzschutz nicht beachten. Wichtig: der Konkurrenzschutz muss nicht ausdrücklich vertraglich geregelt werden. Der Konkurrenzschutz besteht vertragsimmanent, also ohne ausdrückliche vertragliche Regelung. Um sich abzusichern, muss der Vermieter Konkurrenzschutz ausdrücklich vertraglich ausschließen.