Zur Bindung des Erwerbers an eine Schriftformheilungsklausel (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014, Az. XII ZR 68/10)

Die Vertragsparteien, die einen langfristigen Mietvertrag abschließen, haben in der Regel ein hohes Interesse am Bestand des Mietvertrages, ebenso wie der Erwerber einer Immobilie. Die Werthaltigkeit einer Immobilie hängt häufig von der langfristigen Bindung der Mieter ab. Gekauft wird dementsprechend oft nicht die Immobilie selbst, sondern deren Mietverträge, d.h. diese sind maßgeblich für die Bestimmung des Kaufpreises. Die (vorzeitige) Kündigung eines Mietvertrags kann daher weitreichende Konsequenzen haben und für den Käufer/Erwerber, der durch die Vorschrift des § 550 BGB ja gerade geschützt werden soll, erhebliche Nachteile nach sich ziehen. Um Risiken der vorzeitigen Kündigung eines langfristigen Mietvertrages zu mindern, behelfen sich die Parteien mit sogenannten Schriftformheilungsklauseln, die häufig wie folgt lauten: „… Den Mietvertragsparteien sind die besonderen gesetzlichen Schriftformerfordernisse der §§ 550, 126 BGB bekannt. Sie verpflichten sich hiermit gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun, und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen.“ Ob derartige Klauseln wirksam sind, war bisher höchstrichterlich nicht entschieden. Der Bundesgerichtshof hatte sich in seinem Urteil vom 22. Januar 2014 damit zu beschäftigen, ob eine derartige Schriftformheilungsklausel einen Grundstückserwerber daran hindert, einen langfristigen Mietvertrag, in den er gem. 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen. In dem zu entscheidenden Fall hatte der in den Mietvertrag eingetretene neue Eigentümer das Mietverhältnis trotz dieser Klausel ordentlich gekündigt. Er berief sich darauf, dass der Voreigentü-mer und der Mieter vor Eigentumsübergang Änderungen über die Mietzeit vereinbart hätten, die nicht der gesetzlichen Schriftform genügt hätten. Der BGH gab dem neuen Eigentümer Recht. Er habe sich „ohne Verstoß gegen Treu und Glauben auf die fehlende Einhaltung der Schriftform berufen“ können. Die im Ausgangsmietvertrag enthaltene Bestim-mung, dass die Mietvertragsparteien bei fehlender Schriftform alle Handlungen vorzunehmen und Er-klärungen abzugeben hätten, um der gesetzlichen Schriftform zu genügen, binde den Grundstückser-werber nicht. Der Grundstückserwerber könne deshalb den Mietvertrag trotz der im Mietvertrag enthal-tenen Klausel unter Berufung auf den Schriftformmangel kündigen. Ein Grundstückserwerber müsse immer die Möglichkeit haben, sich aus einem langfristigen Mietvertrag zu lösen, wenn dessen wirt-schaftliche Bedingungen anders sind, als in der Mietvertragsurkunde niedergelegt. Soweit Änderungen zwar rechtlich wirksam, aber nicht in der gesetzlichen Schriftform vereinbart wurden, könne dem Er-werber nicht die Möglichkeit genommen werden, sich durch ordentliche Kündigung vom Mietvertrag zu lösen. Er verhalte sich nicht nach § 242 BGB treuwidrig, wenn er von der ihm gesetzlich zugebilligten Kündi-gungsmöglichkeit Gebrauch mache. Nur in ganz besonderen Einzelfällen könne die Kenntnis des Erwer-bers über den Formmangel als rechtsmissbräuchlich angesehen werden. Grundsätzlich hindere auch die Kenntnis vom Formmangel nicht die Kündigungsmöglichkeit. Ob sich die originären Vertragspartner an Schriftformheilungsklauseln zu halten haben, hatte der BGH in diesem Verfahren nicht zu entscheiden. Im Laufe des Jahres 2014 wird er in einem anhängigem Revi-sionsverfahren hierzu Gelegenheit erhalten. Wir sind gespannt.