SächsOVG: Zweitwohnungssteuer – Schätzung der Besteuerungsgrundlagen

Das Sächsische Oberverwaltungsgericht hat sich in seinem Urteil vom 10.09.2019 – 4 A 1403/18 – auch mit der Zulässigkeit einer Schätzung der Besteuerungsgrundlagen für die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer befasst.

Nach der Zweitwohnungssteuersatzung der Stadt D. bemisst sich der Steuermaßstab nach der aufgrund Mietvertrags im Veranlagungszeitraum geschuldeten Nettokaltmiete. Bei eigengenutzten Wohnungen gilt als jährliche Nettokaltmiete die übliche Miete für solche Wohnungen. Diese wird in Anlehnung an die Nettokaltmiete, die für solche Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird, geschätzt.

Dieser Maßstab ist nach Auffassung des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts rechtlich nicht zu beanstanden, weil er geeignet ist, den zu besteuernden Aufwand der Zweitwohnungsnutzung hinreichend realitätsnah abzubilden. Keine rechtlichen Bedenken bestehen gegen das Mittel der Schätzung zur Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen.

Die Schätzung der Besteuerungsgrundlagen ist ein zulässiges Verfahren, wenn eine sichere Feststellung trotz des Bemühens um Aufklärung nicht möglich oder nicht zumutbar ist. Dabei ist der Behörde ein gewisser Schätzungsspielraum zuzubilligen. Das gewonnene Schätzungsergebnis muss aber jedenfalls schlüssig, wirtschaftlich möglich und vernünftig sein. Eine Schätzung ist insbesondere dann fehlerhaft, wenn sie auf falschen oder offenbar unsachlichen Erwägungen beruht, wenn tatsächliche Tatsachen nicht ermittelt oder außer Acht gelassen oder wenn der Schätzung unrichtige Maßstäbe zugrunde gelegt werden.

Auf der Grundlage dieser rechtlichen Anforderungen an eine rechtmäßige Schätzung der Besteuerungsgrundlagen hält das Sächsische Oberverwaltungsgericht die Ermittlung der jährlichen Nettokaltmiete auf der Grundlage eines Vergleichs mit den Feststellungen des örtlichen Mietspiegels für rechtlich zulässig. Gegebenenfalls sind Zu- oder Abschläge vorzunehmen.

Das Sächsische Oberverwaltungsgericht hält ebenfalls für rechtlich zulässig die Ermittlung der jährlichen Nettokaltmiete auf der Grundlage des Bodenwertverzinsungsbetrags (§ 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ImmoWertV), wenn z. B. der Mietpreisspiegel keine hinreichenden Anhaltspunkte für vergleichbare Mietobjekte bietet. Mit diesem Betrag wird bei der Wertermittlung von Immobilien nach dem Ertragswertverfahren dem Umstand Rechnung getragen, dass das in Boden investierte Kapital nicht anderweitig angelegt werden kann.

Legt die erhebungsberechtigte Kommune diese Verzinsung als Untergrenze für die Abschätzung der üblichen Jahresnettorohmiete für vergleichbare Grundstücke zugrunde, überschreitet sie nach Auffassung des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts nicht den ihr eingeräumten Schätzungsspielraum.